Könnte mein Eigentumswohnungsgebäude einstürzen wie das in Florida? Experte sagt, dass Probleme in Kanada schneller gefunden werden können

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Als Jack Driscoll das Video der eingestürzten Eigentumswohnung in Surfside, Florida sah, war sein erster Gedanke: “Das ist schrecklich.”

Dann begann er sich zu fragen: Könnte das mit seinem Zuhause passieren?

Driscoll wohnt im zweiten Stock eines 12-stöckigen Gebäudes auf der Dartmouth-Seite von Halifax Harbour. Er kann sich über sein Balkongeländer lehnen und direkt auf das Meerwasser schauen, das gegen das Betonfundament plätschert.

“Sie können nicht anders, als ‘Was wäre wenn’ zu haben”, sagte er. “Was ist, wenn es eine Flut gibt? Was ist, wenn der Beton einen Riss hat?”

Bei der Volkszählung von 2016 gaben mehr als 3,6 Millionen Kanadier an, in Eigentumswohnungen zu leben. In Vancouver sind mehr als 30 Prozent der Einwohner der Stadt Eigentumswohnungen, der größte Prozentsatz in Kanada.

Der Einsturz des Champlain Towers South-Gebäudes in Surfside hat viele dieser Eigentumswohnungen wie Driscoll dazu gebracht, sich zu fragen, ob ihre Gebäude von einer ähnlichen Katastrophe bedroht sind.

Jack Driscoll lebt im zweiten Stock eines 12-stöckigen Gebäudes auf der Dartmouth-Seite von Halifax Harbor und kann nicht anders, als sich zu fragen, ob sein Haus anfällig für die gleiche Art von Einsturz sein könnte, die ein Eigentumswohnungsgebäude in Surfside, Florida, verwüstet hat. Letzten Monat. (David Pate)

Nach Angaben des Canadian Condominium Institute, das sich für Wohnungseigentümer einsetzt, gibt es im Land fast 113.000 Eigentumswohnungen. Kanada hat noch nie ein größeres strukturelles Versagen in einem Eigentumswohnungsgebäude erlebt. Regelmäßige Inspektionen sind erforderlich, um potenzielle Probleme zu erkennen, bevor sie katastrophal werden. Und fast alle Eigentumswohnungen müssen Geld zurücklegen, um zukünftige Reparaturen zu bezahlen. Keines dieser Dinge ist in Florida obligatorisch.

“Massives Problem”

“Wir haben ein massives Problem”, sagte Eric Glazer, ein Anwalt für Eigentumswohnungen in Fort Lauderdale, der auch einen Blog schreibt und eine wöchentliche Radiosendung über Eigentumswohnungsfragen moderiert. Er setzt sich seit Jahren für strengere Vorschriften für Eigentumswohnungen ein.

“Im Moment befinden wir uns hier im Ehrensystem”, sagte er und fügte hinzu, dass es weitgehend den Wohnungsverwaltungen obliegt, ihre Gebäude auf erforderliche Reparaturen zu überwachen.

Lediglich zwei Countys in Florida verlangen eine behördliche Begehung der Gebäude – und zwar erst, wenn sie 40 Jahre alt sind.

Das ist im Fall von Champlain Towers South passiert. Es wurde 1981 gebaut und hatte 2018 die erste Zustandsbewertung. Es wurden große strukturelle Probleme festgestellt, die Reparaturen in Millionenhöhe erforderten.

Eine Luftaufnahme zeigt das teilweise eingestürzte Gebäude in Surfside am 24. Juni. (Marco Bello / Reuters)

Obwohl die prüfenden Ingenieure keine Anzeichen für ein drohendes strukturelles Versagen fanden, war klar, dass die erforderlichen Arbeiten dringend durchgeführt werden mussten.

Aber als den Bewohnern die 9,1-Millionen-US-Dollar-Rechnung vorgelegt wurde, drängten viele von ihnen zurück und weigerten sich, die erforderlichen Arbeiten zu genehmigen.

Es dauerte drei Jahre erbitterter Machtkämpfe, bis schließlich eine Einigung erzielt wurde, und bis dahin waren die geschätzten Kosten auf 15 Millionen US-Dollar angestiegen. Die Arbeiten hatten gerade erst begonnen, als das Gebäude am 24. Juni einstürzte.

Andere Regeln in Kanada

Die Regeln für die Inspektion von Eigentumswohnungen sind in Kanada sehr unterschiedlich.

Gebäude müssen je nach Provinz alle drei bis fünf Jahre bewertet werden, um eine sogenannte Reserve Fund Study zu erstellen, in British Columbia auch als Abschreibungsbericht bekannt.

Diese Studien prognostizieren die wahrscheinlichen Reparatur- und Austauschkosten wichtiger Komponenten – wie Dächer, Fenster, Aufzüge, Balkone, Heizung und Klimaanlage – auf bis zu 30 Jahre in der Zukunft.

Eigentumswohnungsverwaltungen – außer auf Prince Edward Island – müssen diese zukünftigen Kosten durch die monatlichen Eigentumswohnungsgebühren finanzieren, die alle Eigentümer für die laufenden Kosten des Gebäudes zahlen.

Beamte, die die Suche an der Einsturzstelle der Eigentumswohnung in Florida beaufsichtigten, wurden im Laufe der Zeit immer düsterer über die Aussichten, jemanden lebend zu finden. (Carl Juste/Miami Herald/The Associated Press)

Ein Teil des Untersuchungsprozesses des Reservefonds umfasst regelmäßige physische Inspektionen des Gebäudes.

“In Ontario würde man nicht erwarten, dass es 40 Jahre dauern würde, um etwas zu entdecken, das lange Zeit eindeutig ein Problem war”, sagte der zertifizierte Reserveplaner Chris MacMillan, Eigentümer von AvidCRP mit Sitz in Barrie, Ontario.

MacMillan arbeitet mit Eigentumswohnungen zusammen, um sicherzustellen, dass sie genug Geld zur Seite legen, um ihre Gebäude in gutem Zustand zu halten. Er glaubt, dass die Art von Problemen, die vor dem Zusammenbruch der Eigentumswohnungen in Florida aufgedeckt wurden, in Kanada viel schneller erkannt würden.

“Das wäre eine rote Fahne, die wir bei unserer Standortbesichtigung für die Reservefondsstudien beobachten würden”, sagte er.

Aufholjagd spielen

Aber viele ältere Eigentumswohnungen holen ihre Rücklagen auf, weil sie zum Zeitpunkt ihres Baus gesetzlich nicht verpflichtet waren, sie ordnungsgemäß zu finanzieren. Und sie erreichen jetzt das Alter, in dem viel grundlegende Wartung erforderlich ist.

“Ich würde sagen, wenn Ihr Gebäude 30 bis 40 Jahre alt ist, sollten Sie Bedenken haben”, sagte MacMillan. “Nicht, dass es zusammenbrechen wird, aber dass Sie auf alle sichtbaren Probleme reagieren sollten.”

Das kann teuer werden. MacMillan zitierte ein älteres Gebäude, mit dem er arbeitet und das 10 Millionen US-Dollar an Wartung erfordert, aber in den Anfangsjahren wurde nicht genug gespart, um die Kosten zu decken.

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In Surfside, Florida, wurde eine kontrollierte Explosion durchgeführt, um den Rest der beschädigten und instabilen Wohnung zu stürzen, die vor mehr als einer Woche teilweise eingestürzt war. (Marco Bello/Reuters) 0:46

Herauszufinden, wie viel Geld man sparen kann, nennt MacMillan eine „ungenaue Wissenschaft“.

Während die Lebensdauer wichtiger Gegenstände wie Dächer, Heizungen und Fenster allgemein bekannt ist, können sich die Dinge ändern. Ein plötzliches Leck kann nach 10 Jahren zu einem Ersatz des Daches führen, anstatt nach den erwarteten 20. Die Preise für Rohstoffe können wie während der COVID-Pandemie in die Höhe schnellen.

Aber wenn der Reservefonds ordnungsgemäß geführt wurde, sollte immer ein beträchtlicher Geldtopf zur Verfügung stehen, um einen Großteil der Kosten zu decken. Das Ziel, so MacMillan, ist es, zukünftige teure Reparaturen zu vermeiden, indem die regelmäßige Wartung bezahlt wird.

Nicht viel Geld für einen “Regentag”

In Florida sieht das ganz anders aus.

“Man würde hoffen, dass Eigentumswohnungsverbände Geld für einen regnerischen Tag beiseite gelegt haben”, sagte Glazer, “aber die überwältigende Mehrheit von ihnen in Florida hat das nicht.”

Das Gesetz von Florida erlaubt es Eigentümern von Eigentumswohnungen abzustimmen, ob sie einen Reservefonds unterhalten oder die monatlichen Gebühren so niedrig wie möglich halten möchten, indem sie keinen haben.

„Wir haben hier viele Gemeinden ab 55. Und viele Leute in einer Gemeinde ab 55 glauben: ‚Warum sollten wir in 15 oder 20 Jahren Geld für das Dach anlegen, wenn wir es nicht dürfen?“ zu der Zeit am Leben sein?’ “ sagte Glaser.

Beamte beschlossen, die Überreste der 12-stöckigen Champlain Towers South Eigentumswohnung abzureißen, da der Tropensturm Elsa näher rückte und befürchtete, dass das Gebäude unkontrolliert einstürzen könnte. (Saul Martinez/Getty Images)

Der Eigentumswohnungsverband Champlain Towers South verfügte zwar über einen Reservefonds, aber nach 40 Jahren verfügte er über weniger als sieben Prozent des Geldes, das für die notwendigen Reparaturen am Gebäude erforderlich war.

Glazer glaubt, dass die Katastrophe zu Änderungen in den Gesetzen von Florida führen wird, wobei er sich auf die Erfahrungen Kanadas stützt und Eigentumswohnungsverbände dazu zwingt, häufigere Inspektionen durchzuführen und angemessene Reservefonds vorzuhalten.

MacMillan glaubt, dass der beste Weg, potenzielle Probleme in Kanadas Eigentumswohnungen im Griff zu behalten, bei den Menschen liegt, die darin leben und sie betreiben.

“Immobilienmanager und Direktoren sollten selbst regelmäßige Inspektionen durchführen. Sie sind keine Profis, aber sie können zumindest Problembereiche identifizieren”, sagte er.

Das ist etwas, bei dem Driscoll mit an Bord ist. Er sagte, er überprüfe jetzt die Tiefgarage seines Gebäudes auf Risse und Wasser – die Art von Warnschildern, die vor der Katastrophe in Florida identifiziert wurden.

„Das habe ich noch nie gemacht“, sagte er. “Aber Sie müssen sich bewusst sein.”

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